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「住まい」は、帰る場所(あたりまえ)

父親の仕事の関係で転居が多かった子供時代。

都度指定された社宅が「住まい」になるのだけれど、
そこが自分の帰る場所、居心地のいい処でさえあれば、住めば都。

どこに出かけても、最後に「帰りたい」と思う場所
帰り着いたらホッとする場所、それが「住まい」なんだろうと思う。

社宅、寮、賃貸、持ち家・・・すべて経験してみて感じるのは
人生のステージによって、最適な「住まい」は変わっていくということ。

生まれ育った家を守り続ける生き方も、もちろん素敵だと思うけれど
私自身は住処を移すことにあまり抵抗感がない。

ただし、どんなところでどんな風に暮らすかには、こだわりたい。
人生の基盤だと思うから。

 

とはいえ、住まいにかかわる手続きには複雑なことが多い。

部屋を借りるにしても、保証人やら契約やら、
単に面倒というだけでなく、失敗すると大きなダメージを負ってしまう怖さ。

専門家だけで理解され流通する情報を手に入れられないまま
不利な取引や、残念な選択をしてしまう危険性がとても大きい。

ネットによって情報の不均衡性が改善されているとは思うけれど
わからないことによって不利益を被っている人は少なくないはず。

 

不動産取引の場合、買主が専門家でない場合には
物件に何か問題が見つかった時などの責任所在について、買主保護の法規定がある。

ちょっとややこしいけど、今日はこの法規定を整理してみよう。

 ※  宅建受験準備のために勉強中なので、教科書を参照しながら書きます。
    万全を期していますが、もし解釈ミスがありましたら、ご指摘ください。

 

例えば、「いいな!」と思って購入した家に住み始めたら雨漏りがひどくて住めない
ような場合に、買主は売主の責任を追及することができる、と民法で定められている。
「問題を発見してから1年以内なら責任追及できる」と決められているのだ。
(もちろん、購入した後で生じたトラブルは対象ではない)

だったら、何か問題起きた時に対応すればいいか~、と思いたくなるけれど、
そう簡単にはいかなくて、ここから話が複雑になる。

 

「不動産に何かトラブルが起きた時に対応しなければならない」ということを
専門用語では「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と呼ぶ。


民法上、この瑕疵担保責任は特約によって回避できることになっているものの、
売主が業者の場合には許されないことが、業法によって定められている。
これが買主保護の規定だ。

ちなみに、買主も売主も業者(専門家同士の取引)の場合は、
瑕疵担保責任にかかわる業法規定は適用されないそうだ。


瑕疵担保責任」が存在する場合でも、責任追及期間は規定できる。
これを短く設定すればするほど、売主のリスク減るわけだ。

そこで、宅建業法の規定では、買主保護の観点から
宅建業者が売主の場合の責任追及期間を「引き渡しから2年以上」と定めていて、
これに反する特約は無効になる。

つまり、もし契約書に「瑕疵担保責任は引き渡しから1年」と書いてあったら
それは、宅建業法違反なのだ。「契約から2年」もだめだ。

違反をすると、その特約は無効になり、民法の規定が適用される。
「瑕疵発見から1年以内であれば瑕疵担保責任を負う」となる。
たとえば5年経過してから初めて発見された、購入前に生じ、かつ隠れていた瑕疵も対象になる。(ここらへんの表現も、とてもデリケート)

 

家を買うとき、契約書にきちんと目を通すことが大切だと分かっているけれど、
実際のところ文章が複雑すぎて、流れを追うのが精いっぱいという場合が多いと思う。でも、もし上記のような法規定を知っていれば、契約書を用意した仲介業者のレベルがわかる。

買主がどうせわからないだろうと考えて、保証を求められないよう1年保証と記載している「悪意の業者」なのかもしれないし、契約の知識が足りず(あるいは、ついうっかり)記載を誤っている「杜撰な業者」なのかもしれない。

レベルを理解したことで、取引中止の判断をするかもしれない。
実際にトラブルが起きた時に、毅然として対応を求めることができるかもしれない。

 

ここで教科書には書いていないことに疑問がわいてきた。

つまり、個人/個人の売買契約の場合なら
「もし何かトラブルがあっても対応できないから、自分で何とかしてね」というような特約をつけた契約がありうる、ってことなのかね?

 

・・・法律の解釈ってむずかしい。
ややこしくて勉強つらいけど、がんばる。